Amerika’da emlak piyasasına yönelik Türk yatırımcıların ilgisi artmaya devam ediyor. Ev almak, kira geliri elde etmek… Peki, bu süreçlerde karşımıza çıkan vergi yükümlülükleri neler? Alırken, satarken hangi vergilerle karşılaşırız? 10 yıldan fazla süredir Amerika’da vergi beyannameleri ve şirket kuruluşları üzerine çalışan biri olarak, yüzlerce evin kapanış işlemleri ve vergisel süreçlerine şahitlik etmiş biri olarak bu soruların cevaplarını sizlerle paylaşacağım.
İlk merak edilen genellikle, “Amerika’da kira geliri elde ettiğimde ne kadar ve nerede vergi öderim?” oluyor. Cevap, verginin, gelirin elde edildiği yerde ödenmesi gerektiği prensibine dayanıyor. Yani, ev Amerika’da ise, vergisi de Amerika’ya ödenir. (Ne kadar vergi ödersiniz konusunda ise “Kira Geliri Vergi Hesaplama” uygulamamızı kullanabilirsiniz. )
Ancak burada “Tüm kira gelirim üzerinden mi vergi ödemeliyim, neleri gider olarak düşebilirim?” sorusu devreye giriyor. İşte bu noktada amortisman giderleri önemli bir yer tutuyor. Evet, Amerika’da mülkünüzün değerini 27.5 yıla bölerek her yıl için hesaplanan amortisman, vergi matrahınızı düşürür. Ayrıca, ödediğiniz emlak vergisi, yönetim ücretleri ve sigorta giderleri gibi kalemler de vergiden düşülebilir.
Örneğin, Miami’de bir ev aldınız ve bu evi görmek için Miami’ye seyahat ettiniz. Hem kiracınızla tanıştınız hem de mülkü incelediniz. Bu gidiş-dönüş seyahat masrafları, ticari bir faaliyeti desteklemek amacıyla yapıldığı için gider olarak kabul edilir.
Amerika’da ev alırken şirket kurmanın avantajlarına değinirsek; bir LLC kurmak, adeta en ucuz sigortalardan biri gibidir. Bu yapılanma, sorumluluklarınızı sınırlarken, şirketle ilgili yapılan harcamaları da gider olarak düşmenize olanak tanır.
Bireysel olarak kira geliri elde edip bir ITIN numaranız yoksa, IRS standart olarak %30 oranında bir stopaj vergisi uygular. Ancak, ITIN alındıktan sonra ve Tax Residency certificate ile bu %30’luk stopajı ortadan kaldırabilirsiniz. Bu süreçlerle uğraşmak yerine, ev satın alırken ITIN numaranızı da almanız, zaman ve en önemlisi para tasarrufu sağlar.
Bir diğer önemli konu, eve yaptığınız iyileştirmeleri, vergi beyanında değer artışı olarak gösterebilmenizdir. Mesela bir oda eklemek veya çatıyı yenilemek gibi. Bu, evinizi satarken karşılaşacağınız sermaye kazançları vergisinin düşürülmesine yardımcı olur.
Ayrıca, ev sahipliği yaparken vefat gibi durumlar da göz önünde bulundurulmalı. Amerika’da mülkler, vefat durumunda o yıl için geçerli olan miras vergisi tarifelerine tabi tutulur. En akıllıca yol, mülkiyeti şirketleştirmek ve hisseleri paylaşımda bulunmaktır. Çünkü hisse transferinde, Amerikan vatandaşı olmayanlar arasında vergilendirme söz konusu değildir. Önceden plan yapmak, hem varlık koruması hem de miras planlaması için çok daha faydalıdır.
Ve nihayet, evi satmaya karar verdiğinizde, FIRPTA vergisi ile karşılaşırsınız. Bu, satış bedelinin %15’i kadar bir miktara tekabül eden bir nevi stopajdır. IRS, özellikle yabancı satıcılar için, bu vergiyi, evi alan kişinin sorumluluğuna bırakır. Satıcı, vergi beyanını yaptıktan sonra, eğer fazladan vergi ödendi ise, FIRPTA tarafından kesintiye uğrayan miktarın iadesini talep edebilir. Bu iade süreci 2 ila 6 ay sürebilir ve IRS ödemesini doğrudan banka hesabınıza yapar.
Amerika’da ev alıp satarken ve kira geliri elde ederken karşılaşabileceğiniz vergisel süreçler hakkında daha fazla bilgi ve destek için, her zaman yanınızdayız.
Samet Oynamis,
